第一條 根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條件）第 十四條規(guī)定，制定本細則。
第二條 條例第二條所稱的轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物 并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、 贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。
第三條 條例第二條所稱的國有土地，是指按國家法律法規(guī)屬于國家所有的 土地。
第四條 條例第二條所稱的國有土地，是指建于土地上的一切建筑，包括地 上地下的各種附屬設施。 條例第二條所稱的附著物，是指附著于土地上的不能移動，一經(jīng)移動即遭損 壞的物品。
第五條 條例第二條所稱的收入，包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟 收益。
第六條 條例第二條所稱的單位，是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國家機關 和社會團體及其他組織。 條例第二條所稱個人，包括個體經(jīng)營者。
第七條 條例第六條所列的計算增值額的扣除項目，具體為： （一）取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付 的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用。 （二）開發(fā)土地和新建房及配套設施（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)）的成本，是指 納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)成本），包括土地 征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施 費、開發(fā)間接費用。 土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有 關地上、地下附著物拆遷補償?shù)膬糁С觥仓脛舆w用房支出等。 前期工程費，包括規(guī)劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、 “三通一平”等支出。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自 營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 基礎設施費，包括開發(fā)小區(qū)內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、 照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。 公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發(fā)小區(qū)內公共配套設施發(fā)生的支出。 開發(fā)間接費用，是指直接組織、管理開發(fā)項目發(fā)生的費用、包括工資、職工 福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。 （三）開發(fā)土地和新建房及配套設施的費用（以下簡稱房地產(chǎn)開發(fā)費用）， 是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。 財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構 證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金 額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分 之五以內計算扣除。 凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房 地產(chǎn)開發(fā)費用按本條（一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和的百分之十以內計算 扣除。 上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 （四）舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由 政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。 評估價格須經(jīng)當?shù)囟悇諜C關確認。 （五）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的營業(yè)稅、城市 維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。 （六）根據(jù)條例第六條（五）項規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按本條 （一）、（二）項規(guī)定計算的金額之和，加計百分之二十的扣除。
第八條 土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對 象為單位計算。
第九條 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其 扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或 按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。
第十條 條例第七條所列四級超率累進稅率，每級“增值額未超過扣除項目 金額”的比例，均包括本比例數(shù)。 計算土地增值稅稅額，可按增值額乘以適用的稅率減去扣除項目金額乘以速 算扣除系數(shù)的簡便方法計算，具體公式如下： （一）增值額未超過扣除項目金額50％ 土地增值稅稅額＝增值額×30％ （二）增值額超過扣除項目金額50％，未超過100％ 土地增值稅稅額＝增值額×40％－扣除項目金額×5％ （三）增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％ 土地增值稅稅額＝增值額×50％－扣除項目金額×15％ （四）增值額超過扣除項目金額200％ 土地增值稅稅額＝增值額×60％－扣除項目金額×35％ 公式中的5％、15％、35％為速算扣除系數(shù)。
第十一條 條例第八條（一）項所稱的普通標準住宅，是指按所在地一般民 用住宅標準建造的居住用住宅。高級公寓、別墅、度假村等不屬于普通標準住宅。 普通標準住宅與其他住宅的具體劃分界限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。 納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、 （三）、（五）、（六）項扣除項目金額和百分之二十的，免征土地增值稅；增 值額超過扣除項目金額之和百分之二十的，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。 條例第八條（二）項所稱的因國家建設需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，是指 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而被政府批準征用的房產(chǎn)或收回的土地使用權。 因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉讓原地產(chǎn)的，比 照本規(guī)定免征土地增值稅。 符合上述免稅規(guī)定的單位和個人，須向房地產(chǎn)所在地稅務機關提出免稅申請， 經(jīng)稅務機關審核后，免予征收土地增值稅。
第十二條 個人因工作調動或改善居住條件而轉讓原自用住房，經(jīng)向稅務機 關申報核準，凡居住滿五年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿三年未滿五年 的，減半征收土地增值稅。居住未滿三年的，按規(guī)定計征土地增值稅。
第十三條 條例第九條所稱的房地產(chǎn)評估價格，是指由政府批準設立的房地 產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段、同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格。評估價格須經(jīng)當?shù)?稅務機關確認。
第十四條 條例第九條（一）項所稱的隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，是指納 稅人不報或有意低報轉讓土地使用權、地上建筑物及其附著物價款的行為。 條例第九條（二）項所稱的提供扣除項目金額不實的，是指納稅人在納稅申 報時不據(jù)實提供扣除項目金額的行為。 條例第九條（三）所稱的轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無 正當理由的，是指納稅人申報的轉讓房地產(chǎn)的實際成交價低于房地產(chǎn)評估機構評 定的交易價，納稅人又不能提供憑據(jù)或無正當理由的行為。 隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格，應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場價格進行 評估。稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。 提供扣除項目金額不實的，應由評估機構按照房屋重置成本價乘以成新度折 扣率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據(jù) 評估價格確定扣除項目金額。 轉讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的，由稅務機關 參照房地產(chǎn)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。
第十五條 根據(jù)條例第十條的規(guī)定，納稅人應按照下列程序辦理納稅手續(xù)： （一）納稅人應在轉讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內，到房地產(chǎn)所在地主管稅 務機關辦理納稅申報，并向稅務機關提交房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書， 土地轉讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與轉讓房地產(chǎn)有關的資料。 納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉讓而難以在每次轉讓后申報的，經(jīng)稅務機關審核 同意后，可以定期進行納稅申報，具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定。 （二）納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定的期限繳納土地增值稅。
第十六條 納稅人在項目全部竣工結算前轉讓房地產(chǎn)取得的收入，由于涉及 成本確定或其他原因，而無法據(jù)以計算土地增值稅的，可以預征土地增值稅，待 該項目全部竣工、辦理結算后再進行清算，多退少補。具體辦法由各省、自治區(qū)、 直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定。
第十七條 條例第十條所稱的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的卒落地。納稅人 轉讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。
第十八條 條例第十一條所稱的土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應當向稅務機 關提供有關資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關提供有關房屋及建筑物產(chǎn)權、 土地使用權、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權屬變更 等方面的資料。
第十九條 納稅人未按規(guī)定提供房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權證書，土地 轉讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評估報告及其他與專訪上房地產(chǎn)有關資料的，按照 《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十九條的規(guī)定 進行處理。 納稅人不如實申報房地產(chǎn)交易額及規(guī)定扣除項目金額造成少繳或未繳稅款的， 按照《征管法》第四十條的規(guī)定進行處理。
第二十條 土地增值稅以人民幣為計算單位。轉讓房地產(chǎn)所取得的收入為外 國貨幣的，以取得收入當天或當月１日國家公布的市場匯價折合成人民幣，據(jù)以 計算應納土地增值稅稅額。
第二十一條 條例第十五條所稱的各地區(qū)的土地增值費征收辦法是指與本條 例規(guī)定的計征對象相同的土地增值費、土地收益金等征收辦法。
第二十二條 本細則由財政部解釋，或者由國家稅務總局解釋。
第二十三條 本細則自發(fā)布之日起施行。
第二十四條 1994年1月1日至本細則發(fā)布之日期間的土地增值稅參照本細則 的規(guī)定計算征收。
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